Introducción
Dentro de las operaciones de activo realizadas por las financiadoras, los préstamos hipotecarios representan una opción fundamental. Estos créditos se garantizan a través de una hipoteca sobre bienes inmuebles, asegurando el cumplimiento de la obligación mediante la posibilidad de ejecución en caso de incumplimiento del deudor.
El contrato de préstamo hipotecario debe formalizarse mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad cuando involucra inmuebles.
Tipología de los índices de referencia
- Tipo fijo: Cuotas constantes durante la vida del préstamo.
- Tipo variable (pago variable): Se inicia con un tipo fijo por un periodo determinado y luego varía según índices de referencia.
- Tipo mixto: Tipo fijo por un periodo prolongado (4-5 años), luego variable.
- Tipo variable (pago fijo): La cuota se mantiene constante, pero la duración varía según la evolución de los tipos de interés.
Los tipos de referencia oficiales del mercado oficial son:
- Euríbor a un año. Es el índice más utilizado
- Euríbor a una semana, un mes, tres meses, seis meses
- Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública
- Permuta de intereses/Interest Rate Swap, IRS
- Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, IRPH concedidos por el conjunto de las entidades de crédito.
- Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro.Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR).
Admisión de Solicitudes
Antes de proporcionar los formularios de solicitud, es necesario realizar una evaluación preliminar de viabilidad. Los solicitantes deben ser titulares registrales de la propiedad o autorizados por ellos. En caso de adquisición a terceros, la solicitud debe estar firmada por los futuros compradores.
El cliente debe conocer el costo total de la operación, incluyendo comisiones, revisiones de interés y productos obligatorios como seguros o planes de pensiones. Las condiciones financieras deben entregarse al solicitante junto con la solicitud.
Documentación Requerida
Para personas físicas:
- N.I.F.
- Justificante de ingresos.
- Declaración de la renta y patrimonio del último ejercicio.
- Informe de gerencia y última liquidación de cosecha.
Para personas jurídicas:
- N.I.F.
- Balance y cuenta de explotación de los últimos tres años.
- Escritura de constitución y de apoderamiento.
- Impuesto sobre sociedades del último ejercicio.
- Liquidaciones mensuales a la Seguridad Social.
El software bancario VisionCredit permite exigir la recopilación de la documentación asociada a cada tipo de persona: físicas o jurídicas; y la propia de la operación del préstamo.
Evaluación y Aprobación
Documentación obtenida por la Financiadora
- Registro de la Propiedad: Determinar titularidad y cargas.
- Registro Mercantil: Verificar información de sociedades.
- Tasación de la finca: Realizada por una sociedad homologada.
- Análisis de solvencia: Evaluación del riesgo financiero.
- Seguro de riesgos: Obligatorio para garantizar la protección del bien hipotecado.
Análisis jurídico y económico
- Confirmar identidad y cargas de la finca. Este es un apartado muy importante que requiere de un examen muy riguroso. Cuando la finca a hipotecar se encuentra libre de cargas, debe de figurar en los términos siguientes: «libre de cargas» o «sin cargas». En caso contrario, se consultará con Asesoría Jurídica la situación real por si es preciso realizar alguna cancelación previa o plantear cualquier otra actuación que se requiera.
- Evaluar solvencia del solicitante y garantías. Se deberá evaluar la información disponible del solicitante y de las demás personas implicadas en la operación sobre los riesgos mantenidos tanto en la propia financiadora como en otras entidades financieras. También se deberá evaluar la capacidad de devolución del solicitante.
- Determinar interés según finalidad y tipo de garantía.
- Título del dominio. La finca debe de figurar inscrita a nombre del solicitante o bien a nombre de la tercera persona que lo ofrece en garantía del préstamo solicitado.
Otros aspectos a tener en cuenta
- Provisión de fondos. La provisión de fondos corresponde a la suma de todos los gastos ocasionados desde la formalización de la escritura del préstamo hipotecario hasta la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. La provisión se calcula según la peritación de la finca ofrecida en garantía y el importe de la hipoteca.
Desde la notaría/gestoría se remitirá a la financiadora el cálculo de la provisión realizada junto con el comprobante que se entregará al cliente como justificación de su desembolso. - Gestión de la inscripción
- Archivo de las escrituras
Formalización y Registro
Una vez aprobada la solicitud, se procede a la redacción de la escritura por un notario. Se requiere una provisión de fondos para cubrir los gastos registrales. La inscripción debe completarse en un plazo de 60 días hábiles, con la correspondiente liquidación de impuestos dentro de 30 días.
Modificaciones en las Escrituras de préstamos hipotecarios
Tipos de modificaciones
- Agrupaciones o segregaciones: Requieren tasación actualizada y notas registrales.
- Modificación del período de carencia o amortización: Evaluación financiera y registral.
- Cambio de tipo de interés: Debe ser económicamente viable.
Seguros
Según la Ley del Mercado Hipotecario, el solicitante debe contratar un seguro de daños, con la financiadora como beneficiaria. Este seguro es esencial para proteger el valor de la garantía en caso de siniestro.
El software bancario VisionCredit con su módulo «gestor documental» y del módulo para la «gestión de tareas». Ambas utilidades facilitan el seguimiento, concesión y operativa en la vida de los préstamos.