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Ley de contratos de crédito inmobiliario en España

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario en España, tiene como objetivo reforzar la protección de los consumidores en las operaciones de crédito relacionadas con bienes inmuebles, incrementar la transparencia y fomentar un mercado hipotecario más equilibrado. A continuación, se resumen los puntos clave de la ley:

1. Ámbito de aplicación

Se aplica a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria o que tengan como finalidad adquirir un inmueble residencial, independientemente de que el prestamista sea una entidad financiera o no.

2. Protección al consumidor

  • Transparencia: Se refuerzan las obligaciones de información previa al consumidor. Antes de la firma, el prestatario debe recibir:
    • Una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con las condiciones del préstamo.
    • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que detalla cláusulas relevantes, como posibles riesgos.
    • Ejemplos de escenarios de pagos bajo diferentes tipos de interés.
  • Se exige que el prestatario firme un acta notarial, gratuita, en la que declara haber recibido toda la información y comprender las condiciones del préstamo.

3. Distribución de gastos

La ley regula cómo se distribuyen los costes asociados al préstamo hipotecario:

  • El prestatario paga la tasación.
  • El prestamista asume los gastos de notaría, registro y gestoría, así como el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

4. Cláusulas abusivas

Se prohíben las cláusulas abusivas, como las conocidas «cláusulas suelo». Además:

  • Se limita el interés de demora a un máximo de tres puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio.
  • Se regulan las condiciones para las ejecuciones hipotecarias, dificultando el inicio del procedimiento hasta que haya un impago significativo (12 cuotas o el 3% del capital en la primera mitad del préstamo, y 15 cuotas o el 7% en la segunda).

5. Productos vinculados

  • Prohíbe obligar al consumidor a contratar productos vinculados, como seguros o cuentas bancarias, salvo que se justifique que benefician al cliente.

6. Formación de los prestamistas

Las entidades y sus empleados deben estar formados para garantizar que pueden asesorar adecuadamente a los clientes.

  • Finalidad: Garantizar que los profesionales involucrados en la concesión de préstamos puedan ofrecer información clara, precisa y suficiente a los clientes, ayudándoles a entender los riesgos y las condiciones de los productos financieros.

La ley y su normativa de desarrollo establecen que el personal debe formarse en aspectos clave, como:

  • Productos de crédito inmobiliario:
    • Tipos de préstamos disponibles (fijos, variables, mixtos).
    • Características, beneficios y riesgos asociados a cada tipo.
  • Regulación legal y contractual:
    • Normativa sobre protección del consumidor.
    • Requisitos de transparencia e información previa al contrato.
  • Cálculo financiero:
  • Gestión de riesgos:
    • Evaluación de la capacidad de pago del prestatario.
    • Identificación de riesgos de incumplimiento y sobreendeudamiento.
  • Cláusulas abusivas y condiciones legales:
    • Reglas sobre intereses de demora.
    • Limitaciones legales sobre la ejecución hipotecaria.

Los empleados deben acreditar que han superado programas de formación específicos. Las instituciones encargadas de dicha formación deben estar homologadas por las autoridades competentes.

Las actuales entidades o empresas certificadoras autorizadas son:

  1. AFI Escuela de Finanzas
  2.  Asociación Nacional de Peritos, Tasadores y Mediadores (ANPTM)
  3. Asociación Profesional Colegial de Asesores de Inversión, Financiación y Peritos Judiciales (AIF)
  4. Colegio Universitario de Estudios Financieros (CUNEF)
  5. Estudios Financieros Viriato, S.L. (CEF)
  6. European Financial Planning Association (EFPA)
  7. Formalba, S.L.
  8. Informa Consulting Compliance, S.L.
  9. Innovación y Desarrollo Directivo, S.L. (IDD)
  10. Instituto Español de Analistas Financieros (IEAF)
  11. Instituto Europeo de Estudios Empresariales, S.A.U. (INESEM)
  12. Instituto Europeo de Posgrado (IEP)
  13. SURGE Centro de Estudios, S.L. (SURGE)
  14. Universidad de Cantabria (UC)
  15. Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)

Y los títulos o certificaciones acreditativos de los conocimientos y competencias en materia de crédito inmobiliario reconocidas:

  1. Barcelona School of Management (BSM), centro adscrito a la Universidad Pompeu Fabra
    – Curso de especialización en crédito inmobiliario. Nivel 1
    – Curso de especialización en crédito inmobiliario. Nivel 2
  2. CEU Institute for Advanced Management, Escuela de Negocios de la Fundación
    Universitaria San Pablo CEU
    – Programa de certificación en información y comercialización de créditos
    inmobiliarios
    – Programa Avanzado de certificación en asesoramiento en crédito inmobiliario
  3. Colegio Universitario de Estudios Financieros (CUNEF)
    – Certificado de Experto en Crédito Inmobiliario (nivel I)
    – Certificado de Experto en Crédito Inmobiliario (nivel II)
    – Certificado de Experto en Crédito y Asesoramiento Inmobiliario
  4. Escuela de Práctica Jurídica de la Universidad Complutense de Madrid (EPJ)
    – Curso de Alta Especialización en Diseño, Comercialización y Contratación de
    Crédito Inmobiliario
  5. Estudios Financieros Viriato, S.L. (CEF)
    – Experto en Créditos Inmobiliarios (nivel I)
    – Experto en Créditos Inmobiliarios (nivel II)
  6. Formalba, S.L.
    – Título para informador y comercializador de crédito inmobiliario (ICCI)
    – Título para personal directivo y encargado de concesión y elaboración de
    créditos inmobiliarios (PDE)
    – Título para encargado del asesoramiento sobre créditos inmobiliarios (EACI)
  7. Instituto Europeo de Estudios Empresariales, S.A.U. (INESEM)
    – Información y Comercialización de Crédito Inmobiliario
    – Directivos y Concesión de Préstamo Inmobiliario
    – Elaboración y Diseño de la Valoración del Riesgo
    – Asesoramiento en Créditos Inmobiliarios
  8. Instituto Europeo de Posgrado (IEP)
    – Certificado Experto Comercial en Crédito Inmobiliario
    – Certificado Experto Directivo en Crédito Inmobiliario
    – Certificado Experto en Diseño de Productos de Crédito Inmobiliario
    – Certificado Experto en Asesoramiento de Crédito Inmobiliario
  9. SURGE Centro de Estudios, S.L. (SURGE)
    – Especialista en información y comercialización de crédito inmobiliario
    – Directora / director en concesión de crédito inmobiliario
    – Especialista en elaboración y diseño de la valoración del riesgo
    – Especialista en asesoramiento de créditos inmobiliarios
  10. Universidad Carlos III
    – Programa de certificación LCCI en información y comercialización de
    préstamos inmobiliarios
    – Programa de certificación LCCI en funciones directivas, concesión, valoración
    del riesgo y diseño de préstamos inmobiliarios.
  11. Universidad Politécnica de Valencia (UPV)
    – Informador Financiero en Crédito Hipotecario
    – Asesor Financiero en Crédito Hipotecario
    – Concesión y Diseño en Crédito Hipotecario
  12. Universidade da Coruña (UDC)
    – Máster Universitario en Banca y Finanzas (MUBF)
  13. Universidad de Cantabria (UC)
    – Especialista en Productos de Crédito Inmobiliario
  14. Universidad de Castilla-La Mancha (UCLM)
  15. 16. Universidad Pablo de Olavide, de Sevilla (UPO)
    – Máster Universitario en Finanzas y Banca

 

7. Supervisión y sanciones

Se refuerza la supervisión de las entidades financieras por parte del Banco de España y otras autoridades, estableciendo sanciones en caso de incumplimiento.

Impacto principal

La ley busca establecer un equilibrio entre las partes del contrato hipotecario, dando mayor seguridad jurídica y evitando los abusos que habían provocado conflictos legales en el pasado.